7月2日，山東省政府召開全省農(nóng)村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”試點工作動員部署會議。山東省委辦公廳、省政府辦公廳近日印發(fā)了《關于開展農(nóng)村宅基地“三權分置”試點促進鄉(xiāng)村振興的實施意見》，根據(jù)《實施意見》，山東將在全省17個試點縣（市、區(qū)）進行“三權分置”試點工作，今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點驗收。

　　農(nóng)村常住人口減少

　　居民點用地反增加

　　城市建設用地到了“天花板”，農(nóng)村常住人口不斷減少，居民點用地卻不斷增加，正是這組矛盾的數(shù)據(jù)，體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地“三權分置”改革的迫切。

　　目前，山東的農(nóng)村現(xiàn)狀可形象地概括為“人走了，地退不出，錢進不來”。通過一組數(shù)據(jù)可以看出，截至去年底，全省農(nóng)村常住人口3944萬，比2005年減少1100多萬，但農(nóng)村居民點用地卻增加了近40萬畝；全省9.1萬個自然村，呈現(xiàn)“空心化”的占20—30%。除一戶多宅、大量宅基地閑置外，全省戶均宅基地面積達到360平方米，遠超264平方米的上限，土地浪費嚴重。

　　而另外一邊，城鎮(zhèn)新增建設用地空間卻遭遇“天花板”擠壓。2017年末全省規(guī)劃建設用地總規(guī)模僅剩59萬畝，青島、煙臺等8個市總規(guī)?；具_到上限。而從跨省域調(diào)劑指標看，“帶規(guī)劃規(guī)模”的新增空間價格不菲。今年3月，國務院制定的增減掛鉤節(jié)余指標跨省域價格標準對山東是每畝80萬元。

　　探索農(nóng)村宅基地“三權分置”，成為盤活農(nóng)村建設用地資源的重要舉措。

　　會上，山東省副省長于國安提到，山東農(nóng)村居民點總用地規(guī)模1846.5萬畝，相當于同期城鎮(zhèn)建設用地面積1064.9萬畝的1.73倍。如此巨大的資產(chǎn)，無論是盤活出來用于城鎮(zhèn)建設或產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是用于融資再發(fā)展，帶來的資金流入都十分可觀。

　　近日出臺的《實施意見》規(guī)定，以縣級行政區(qū)域為單位，根據(jù)東中西部、遠近郊區(qū)和山地平原特點，兼顧不同發(fā)展階段和模式，由設區(qū)市按照每個市1名的原則，上報確定了17個試點縣。在今年12月底前形成初步的制度性成果，2019年6月-12月，組織試點驗收。

　　探索建立宅基地

　　有償使用機制

　　多年來宅基地管理混亂，與村集體所有權虛置和管理缺位有很大關系。

　　而落實集體所有權，關鍵在于賦予村集體依法依規(guī)行使村莊規(guī)劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉(zhuǎn)等方面的管理職責，切實做到權責一致。

　　山東省國土廳廳長李琥在《實施意見》說明中提到，任務之一就是要重點探索宅基地有償使用和退出機制。

　　這方面，有的省份已經(jīng)有了成熟經(jīng)驗，比如江西省余江縣，對超出規(guī)定標準1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取費用，每增加50平方米收費標準提高5元，倒逼“一戶多宅”農(nóng)民退出宅基地。山東禹城市也制定了有償使用辦法，36個試點村累計征收有償使用費740多萬元，繳費率達到98%。

　　根據(jù)《實施意見》，山東將探索建立宅基地有償使用機制。對于因歷史造成的超標準占用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經(jīng)濟組織成員除繼承房屋以外占有和使用的宅基地，探索建立由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主導下的有償使用制度，明確有償使用標準，超出規(guī)定面積部分實行有償使用。

　　農(nóng)戶宅基地有償使用或退出后集體取得的收益部分，應當作為集體經(jīng)濟組織的土地增值收益，由集體成員共同分享，主要用于基礎設施建設配套、建筑補助等，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，分配情況納入村務公開內(nèi)容。

　　進城落戶農(nóng)民

　　可選擇保留資格權

　　所謂資格權，就是農(nóng)戶從集體經(jīng)濟組織那里申請獲得宅基地的權利。

　　對于農(nóng)戶資格權的保障，由各個村集體根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合各自實際，民主協(xié)商出一個全體村民都大致認可的資格認定條件，并且一以貫之執(zhí)行。

　　資格權的保障形式將探索多種可能性，比如對臨近城鎮(zhèn)郊區(qū)的村莊，或者其他符合集中居住條件的，將探索允許符合條件的農(nóng)民申請經(jīng)濟適用房、廉租房和換股權、換社?；蝾C發(fā)地票期權等，行使資格權。

　　比如四川瀘縣，對自愿退出宅基地使用權的農(nóng)戶，可選擇在農(nóng)村新型社區(qū)、農(nóng)民公寓或農(nóng)民住宅小區(qū)，按成本價購房，同時可自愿選擇參加城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險或城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險，并享受入戶地城鎮(zhèn)居民同等的子女入學、再就業(yè)培訓等政策，政府適當補助。這樣，農(nóng)民群眾手中握著“資格權”證書，需要時還可以隨時重獲，同時享受著城鎮(zhèn)居民的同等待遇。

　　根據(jù)此次出臺的《實施意見》，山東也鼓勵有條件的農(nóng)戶自愿有償退出資格權，對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農(nóng)戶，可探索采取“留權不留地”、頒發(fā)地票期權等方式保留資格權。探索建立宅基地資格權重獲制度，自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農(nóng)民自愿將宅基地無償退給集體的，可以重新獲得宅基地資格權。

　　探索開展宅基地

　　抵押擔保制度

　　放活農(nóng)村宅基地及農(nóng)房的“使用權”是農(nóng)村宅基地“三權分置”改革的核心，會上，于國安提到，要根據(jù)客觀情況，靈活把握“適度放活”的邊界。

　　在有條件的地區(qū)，將探索開展農(nóng)村宅基地抵押擔保制度，讓農(nóng)民以宅基地的不動產(chǎn)權證作為抵押獲得貸款，真正將“沉睡”資產(chǎn)喚醒。浙江省義烏市，一本農(nóng)村住房不動產(chǎn)權證書可以在銀行抵押到30萬元，我省已經(jīng)發(fā)放2100萬本農(nóng)村宅基地使用權證，抵押資金的潛力巨大。

　　福建省晉江市采取宅基地單獨抵押、“宅基地抵押+個人擔保”抵押形式、“銀村共建”風險擔保模式等方式，累計發(fā)放農(nóng)民住房和宅基地抵押貸款超過11億元，培育了美麗鄉(xiāng)村50多個。

　　在《實施意見》中，也明確提到要探索宅基地和農(nóng)民房屋使用權放活方式。按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農(nóng)民房屋通過轉(zhuǎn)讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉(zhuǎn)的適用范圍，設定流轉(zhuǎn)期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經(jīng)營等。

　　在會議上還提到，在改革過程中轉(zhuǎn)讓紅線不能破，合理設置轉(zhuǎn)讓條件，確保擁有資格權的農(nóng)民能夠按期收回使用權；購買對象不能破，嚴格實行土地用途管制，城里人到農(nóng)村買宅基地的“口子”決不能開。

　　轉(zhuǎn)讓紅線是把握“土地公有制性質(zhì)”和“不得以買賣宅基地為出發(fā)點”的關鍵，只要把住了不能轉(zhuǎn)讓宅基地“資格權”的關口，就影響不了土地公有制的性質(zhì)。購買對象不能破，主要是防止工商資本進入農(nóng)村建別墅、豪宅，改變土地用途性質(zhì)，造成國有資產(chǎn)流失。

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